Por qué los multimillonarios de la tecnología están cambiando California por Miami

En 2024, la legislatura de California introdujo tres proyectos de ley proponiendo un impuesto estatal sobre grandes patrimonios (wealth tax). El impuesto aplicaría anualmente sobre el patrimonio neto de residentes por encima de USD 30 millones, con tasas de 1% a 1.5%. Incluso sin haber sido aprobado, la discusión pública de los proyectos disparó un movimiento de reubicación de residencia fiscal de multimillonarios de la industria tecnológica hacia Florida.

La cobertura del New York Post, del Wall Street Journal y del Financial Times documentó el movimiento en detalle. Para el mercado inmobiliario de Miami, el efecto es visible: tickets de USD 50 millones en adelante, en Bay Harbor Islands, Indian Creek, y Star Island, con plazos de cierre entre cuarenta y cinco y noventa días, en formato all-cash.

Este texto describe el mecanismo del desplazamiento, dónde aterrizó el capital, y lo que eso significa para el mercado en los próximos cinco años.

La matemática del desplazamiento

California opera el segundo mayor PIB estatal de Estados Unidos, y la mayor concentración de multimillonarios del sector tecnológico. La tasa estatal de impuesto a la renta llega al 13.3% en el top bracket. Sin residencia alternativa, un multimillonario con patrimonio de USD 5 mil millones y flujo de renta anual de USD 500 millones paga USD 66.5 millones en impuesto estatal de California.

La discusión del wealth tax agregaría una capa anual sobre el patrimonio total. En el mismo multimillonario, con patrimonio de USD 5 mil millones, la tasa mínima del 1% representaría USD 50 millones adicionales por año. Combinado con el impuesto a la renta existente, la obligación tributaria anual en el estado superaría los USD 115 millones.

El cambio de residencia fiscal a Florida elimina ambos. Florida no tiene impuesto a la renta estatal y no tiene propuesta activa de wealth tax. El ahorro para el mismo multimillonario equivale a la totalidad de los USD 115 millones anuales. En una década, USD 1.15 mil millones.

La regla de residencia fiscal californiana, sin embargo, es agresiva. El FTB (Franchise Tax Board) audita contribuyentes que declaran cambio de residencia manteniendo cualquiera de los siguientes vínculos: inmueble residencial mantenido en California, dependientes en colegio californiano, médico principal ubicado en California, o licencia profesional activa en el estado. El cambio de residencia fiscal efectivo, en el caso de California, generalmente exige liquidación completa de los vínculos.

Hacia dónde se movió el capital

La primera ola de esa migración fue a Texas (Austin, Dallas). La segunda ola, más reciente, se desplazó a Florida. Los factores que diferencian los dos destinos son clima, conectividad internacional, y el tipo de comunidad existente en el destino.

Florida atrae a los multimillonarios de la tecnología que quieren mantener acceso a comunidad internacional, conexión directa con América Latina y Europa, y exposición a un circuito cultural más activo que el de Texas. Miami específicamente concentra el segmento de private equity, hedge funds, y fondos de venture capital, más que el segmento puro de tecnología.

Los barrios que absorbieron ese capital en Miami son cuatro.

Indian Creek Village, conocido como "Billionaire Bunker", una isla privada con alrededor de cuarenta residencias. Tickets entre USD 50 millones y USD 250 millones. Inventario extremadamente escaso, y cualquier venta pasa por un proceso de aprobación de la asociación.

Star Island, al norte de Miami Beach. Isla privada con alrededor de treinta y cinco residencias. Tickets entre USD 30 millones y USD 150 millones. Más visible al público que Indian Creek, pero con infraestructura de seguridad comparable.

Bay Harbor Islands, especialmente el lado oceanfront. Tickets entre USD 8 millones y USD 40 millones. Inventario low-rise, boutique, con perfil residence-first.

Sunny Isles oceanfront, específicamente las torres branded (St. Regis, Estates at Acqualina). Tickets entre USD 15 millones y USD 80 millones. Inventario con perfil más inversionista que residencia, pero atractivo para el multimillonario que mantiene múltiples residencias y usa Miami estacionalmente.

El efecto sobre el resto del mercado

La presencia de ese pool de capital produce un efecto de cascada. Cuando un multimillonario tech cierra en Indian Creek por USD 175 millones, los propietarios adyacentes recalibran sus propias valuaciones. Cuando la recalibración agregada en la isla desplaza el pricing por dos o tres trimestres, el efecto se propaga al segmento de USD 10 millones a USD 30 millones en Bay Harbor y Coconut Grove, porque los mismos buyers también miran ese segundo segmento.

El efecto de cascada más notable de la última década es el siguiente: entre 2020 y 2024, el ticket promedio en Bay Harbor Islands creció de USD 3.8 millones a USD 6.2 millones, en parte sostenido por buyers que decidieron no competir por los tickets de USD 50 millones en Indian Creek y aterrizaron un nivel debajo.

Para el comprador de Z Group en la banda típica de USD 3 a 10 millones, el efecto práctico es que el inventario compite con un pool de buyers más amplio del que históricamente fue, y los plazos de cierre se aceleraron significativamente. Inmuebles bien precificados en Bay Harbor, Sunny Isles, y Coconut Grove absorben en menos de treinta días.

La lectura para los próximos cinco años

El wealth tax californiano todavía no fue aprobado. Pero el debate permanece activo, y cada ciclo electoral estatal lo reabre. La migración a Florida sigue continuando incluso en ausencia de la aprobación, porque el impacto de la incertidumbre regulatoria es, en sí mismo, una razón suficiente para reasignar.

La previsión Z Group para los próximos cinco años es que ese flujo continúa, en volumen reducido en relación con el pico de 2023-2024 pero a ritmo sostenido. El segmento ultra-luxe en Miami pasa a tener un piso de demanda que no tenía antes, y que sostiene el mercado incluso en escenarios de desaceleración macroeconómica general.

Cuando el capital calificado se mueve, el mercado inmobiliario es el primero en sentirlo. Miami lo sintió. Welcome home.