L'assessment HOA che emerge sei mesi dopo il closing

Sei mesi dopo che una torre in pre-costruzione di Miami ha chiuso la sua prima onda di acquirenti, arriva una busta nelle cassette della posta. All'interno c'è un avviso di special assessment. La cifra è di solito a quattro o sei cifre. La ragione è il budget della master association, che il costruttore ha finanziato durante il periodo di costruzione e che ora trasferisce, integralmente, ai residenti.

Questo schema è coerente in ogni nuova torre condominiale in Florida. Non è un difetto di un singolo costruttore. È il modo in cui funziona la matematica su ogni progetto che apre con un budget operativo controllato dal costruttore per i primi dodici mesi. La questione non è se l'assessment apparirà. La questione è se l'acquirente lo ha modellato prima di firmare.

Questo saggio riguarda come l'offering circular comunica il budget sottostante, quali sono gli schemi prevedibili dell'assessment, e come leggere il pacchetto di disclosure prima del closing perché il costo di mantenimento del secondo anno corrisponda all'underwriting che l'acquirente ha portato al contratto.

Cosa dice l'offering circular

L'offering circular è il documento legale che un costruttore in pre-costruzione in Florida deve pubblicare prima di vendere le unità. Si estende per quattrocento-settecento pagine. L'acquirente firma un riconoscimento di averla ricevuta. La maggior parte degli acquirenti non legge oltre il primo capitolo.

Il capitolo che conta per questa questione è solitamente intitolato "Estimated Operating Budget" ed è sepolto nel terzo centrale del documento. Contiene una singola pagina che riassume il budget operativo del primo anno su base per linea di unità, suddiviso in voci. Le voci sono le stesse in ogni offering condominiale della Florida: master association fees, riserve, assicurazione, utenze, manutenzione delle aree comuni, sicurezza, gestione, e costi operativi specifici delle amenities.

Sotto il budget operativo c'è una tabella più piccola intitolata "Pro Forma Operating Budget" o simile. Questa seconda tabella proietta il budget in avanti di uno-tre anni. La pro forma è dove il gap tra il budget controllato dal costruttore e il budget controllato dai residenti diventa visibile, se l'acquirente sa dove guardare.

La pro forma è tipicamente presentata in tre colonne. Colonna uno: anno uno. Colonna due: anno due. Colonna tre: anno tre. Le voci che scalano aggressivamente tra la colonna uno e la due sono le voci che il costruttore sussidiava durante il periodo controllato.

Le tre voci che crescono sempre

Tre voci prevedono lo special assessment in modo più affidabile delle altre.

La prima è quella delle riserve. Lo statuto della Florida richiede che le associazioni condominiali finanzino le riserve per certe voci di capitale: tetto, vernice, ascensori, pareti esterne, impianti antincendio, e altre. Lo statuto consente al costruttore di finanziare quelle riserve al minimo legale durante il periodo controllato, che è tipicamente una piccola frazione dell'importo attuarialmente corretto. La pro forma mostra di solito le riserve raddoppiare o triplicare tra l'anno uno e l'anno due quando l'associazione residenziale prende il controllo e adotta un reserve study completamente finanziato.

La seconda è l'assicurazione. Il costruttore acquista una polizza builder's risk durante la costruzione e mantiene una polizza transitoria per tutto il primo periodo di occupazione. La polizza transitoria è prezzata all'interno dei covenant del prestito di costruzione. Quando l'edificio si converte in una proprietà residenziale completamente occupata, l'assicurazione viene riscritta alla tariffa residenziale, che nel Sud della Florida include vento, alluvione e componenti di proprietà che hanno tutti rivisto i prezzi al rialzo in modo netto dopo il 2022. La voce assicurazione del secondo anno è tipicamente dal trenta al settanta per cento sopra la voce del primo anno.

La terza sono le master association fees. In un progetto a piano master con più edifici o blocchi di amenities, la master association finanzia l'infrastruttura condivisa: paesaggio, sicurezza, cancelli, amenities condivise, strade. Il costruttore controlla la master association durante il periodo di costruzione e di occupazione iniziale e fissa le quote a un livello favorevole alla visibilità. Quando la master association passa al controllo dei residenti, il calendario delle quote si aggiusta al costo operativo effettivo.

Un acquirente che legge la pro forma vede esplicitamente questi tre schemi. Un acquirente che non la legge li vede sei mesi dopo il closing, sotto forma della busta dello special assessment.

Come si calcola l'assessment

Lo special assessment viene calcolato contro il gap tra il budget del periodo controllato e il budget attuarialmente richiesto per i primi sei-dodici mesi dopo che l'associazione residenziale prende il controllo. La matematica è semplice.

L'associazione residenziale adotta un reserve study completamente finanziato, tipicamente entro sessanta giorni dal controllo. Il reserve study calcola l'importo in dollari che ciascuna riserva di capitale deve detenere oggi per finanziare la sostituzione proiettata secondo programma. Il gap tra il saldo di riserva esistente e quello richiesto è il deficit di riserva.

L'associazione può finanziare il deficit in due modi. Può aumentare la quota di manutenzione mensile in avanti, distribuendo il deficit sui mesi futuri. Oppure può imporre uno special assessment una tantum che colma il deficit immediatamente. Lo statuto della Florida consente entrambe le opzioni.

La maggior parte delle associazioni impone uno special assessment parziale per coprire la porzione acuta del deficit, poi alza la quota mensile per finanziare il resto. Lo special assessment è il numero che appare nella busta. L'aumento della quota è il numero che appare nell'estratto del mese successivo.

Un acquirente che ha modellato solo la quota del primo anno, senza leggere la pro forma, vede entrambi i numeri come una sorpresa. Un acquirente che ha modellato la pro forma vede entrambi i numeri come il costo di mantenimento atteso del secondo anno.

Cosa chiedere prima di firmare

Tre domande specifiche all'interno del pacchetto di disclosure diranno all'acquirente la maggior parte di ciò che ha bisogno di sapere.

Primo, chiedere il budget proposto per gli anni due e tre, non solo l'anno uno. La pro forma è nell'offering circular. L'acquirente ha diritto di modellare contro di essa.

Secondo, chiedere se il costruttore sta finanziando le riserve al minimo legale o al livello raccomandato. La risposta è nella voce. Un primo anno finanziato al minimo è un indicatore prevedibile di un deficit nel secondo anno.

Terzo, chiedere al rappresentante del costruttore i reserve study dei progetti precedenti che il costruttore ha consegnato. Lo schema degli special assessment a sei-dodici mesi dal closing su progetti precedenti è il singolo dato più predittivo di ciò che accadrà sul progetto in vendita oggi.

Queste non sono domande conflittuali. Un costruttore serio risponde per iscritto. Un costruttore che svia è un'informazione.

Come Z Group modella tutto questo

Modelliamo il costo di mantenimento del secondo anno per ogni acquirente che lo chiede. Il modello prende il budget operativo pro forma, applica un aggiustamento specifico per la Florida alle voci riserve e assicurazione in base all'anno di consegna dell'edificio, e produce un singolo numero: il costo di mantenimento mensile che l'acquirente dovrebbe aspettarsi dal tredicesimo mese in avanti.

Quel numero è significativo in due modi. Primo, cambia l'underwriting. Un acquirente che fa underwriting al costo di mantenimento del primo anno sta facendo underwriting contro un numero che non esiste oltre il primo anno. Il numero del secondo anno è la realtà operativa. Secondo, cambia la negoziazione. All'interno della finestra Friends and Family, l'acquirente può chiedere al costruttore di impegnarsi a un aumento massimo nel primo anno, o di finanziare le riserve al livello raccomandato durante il periodo controllato. Sono concessioni che i costruttori occasionalmente concedono.

Un acquirente che arriva con il modello del secondo anno è preso più sul serio di un acquirente che arriva con il numero del primo anno. Il numero è il segnale che l'acquirente comprende la struttura di ciò che sta acquistando.

Lo special assessment nella cassetta della posta sei mesi dopo il closing non è un costo nascosto. È un costo pienamente comunicato che l'acquirente ha scelto di non leggere. Il lavoro sta nel leggerlo prima di firmare, non nell'essere sorpresi da esso dopo. Welcome home.