Leggere il costruttore prima della planimetria

Un contratto di pre-costruzione a Miami obbliga un acquirente a un edificio che non esiste ancora. Il contratto viene firmato contro una brochure, una sales gallery, e una data di consegna distante due-cinque anni. La prima verifica, prima di ognuno di questi documenti, è la società che detiene il prestito di costruzione.

Nel Sud della Florida, la differenza tra una torre che consegna in tempo alla specifica promessa e una torre che è sei anni in ritardo, duecento milioni oltre budget, e quaranta per cento più piccola nella footprint delle amenities rispetto a quanto mostrato dalla brochure, è quasi sempre il costruttore. Raramente è l'architetto. Raramente è il mercato. È il track record del costruttore, il bilancio, e la postura contrattuale.

Cinque domande rispondono alla maggior parte del rischio. Nessuna appare nel deck di marketing.

Track record di consegna

La prima domanda è la più basilare. Quante torri condominiali ha chiuso questo costruttore nel Sud della Florida nell'ultimo decennio, e quante sono state consegnate nella finestra originale.

Numeratore e denominatore sono entrambi disponibili negli archivi pubblici. Il Florida Department of Business and Professional Regulation pubblica le filing dei costruttori condominiali. L'ufficio del clerk della contea a Miami-Dade, Broward, e Palm Beach pubblica i certificate of occupancy per data. L'archivio statale degli offering circular mostra la data di consegna originale promessa nell'offering. Qualche ora di incrocio dei dati offre il track record reale del costruttore.

La soglia per prendere sul serio è cinque progetti consegnati, con almeno tre nella finestra originale di consegna o entro novanta giorni. Un costruttore sotto questa soglia non è necessariamente una controparte cattiva, ma il contratto dovrebbe essere prezzato per il rischio aggiuntivo di consegna. Un costruttore sopra questa soglia opera a un livello in cui la domanda passa dal rischio di esecuzione alle prossime quattro domande.

Osservare specificamente il gap tra la data di consegna dell'offering circular e la data effettiva del certificate of occupancy. Uno schema di ritardi di dodici mesi o più su più progetti è il singolo dato più predittivo di come questo costruttore eseguirà il progetto che state firmando.

Schema dei depositi

La seconda domanda riguarda il deposito. Il deposito standard di pre-costruzione in Florida è del venti per cento al contratto, con rate aggiuntive rilasciate nell'escrow di costruzione ai milestone di costruzione. I milestone sono tipicamente il groundbreaking, il top-off, il completamento delle pareti esterne, e il certificate of occupancy. Ciascuna rata va dal cinque al dieci per cento.

La variazione che conta è se le rate siano legate ai milestone o a date di calendario. Uno schema a milestone significa che il costruttore non può prelevare il deposito successivo finché la costruzione non è visibilmente avanzata. Uno schema a calendario significa che il costruttore preleva il deposito a una data fissata nel contratto, indipendentemente dal progresso della costruzione.

Quest'ultimo è un rischio strutturale. Se la costruzione si ferma e i depositi continuano a fluire, l'acquirente sta finanziando il capitale circolante del costruttore anziché la costruzione stessa. Il costruttore può usare i depositi per qualsiasi scopo, incluso ripagare il debito sul terreno, le commissioni, o le obbligazioni di progetti precedenti. In un piccolo numero di casi ben documentati nel Sud della Florida, questo schema è ciò che produce i fallimenti di progetto da prima pagina.

Insistere su rate legate ai milestone. Se il costruttore non vuole scrivere lo schema in quel modo, quella è un'informazione sul costruttore.

Politica di cessione

La terza domanda riguarda la cessione. Una cessione è il trasferimento dei diritti contrattuali dell'acquirente a un terzo prima della consegna dell'edificio. Alcuni contratti la consentono. La maggior parte no.

La clausola di cessione conta in due scenari. Il primo è lo scenario dell'investitore: un acquirente che acquisisce un'unità in pre-costruzione con l'intento di vendere il contratto prima della consegna delle chiavi, tipicamente realizzando un premio rispetto al prezzo originale di rilascio. Il secondo è lo scenario della vita-cambiata dell'acquirente: un divorzio, una rilocazione lavorativa, un evento aziendale che richiede all'acquirente di uscire dal contratto prima della consegna. In entrambi, la clausola di cessione determina se l'unica opzione dell'acquirente sia perdere il deposito.

Una clausola di cessione favorevole include il consenso del costruttore che non può essere irragionevolmente negato, una transfer fee definita nella fascia dell'uno-tre per cento del prezzo del contratto, e l'assenza di un periodo di esclusione che vieta la cessione per i primi diciotto o ventiquattro mesi. Ciascuno di questi termini è contestabile all'interno della finestra Friends and Family. Fuori dalla finestra, sono solitamente fissi.

Un acquirente con orizzonte di cinque anni non dovrebbe firmare un contratto senza leggere prima la clausola di cessione.

Clausole di uscita

La quarta domanda riguarda cosa fa scattare il rimborso del deposito dell'acquirente e come il rimborso viene erogato.

Lo statuto della Florida prevede certe protezioni obbligatorie, in particolare la finestra di rescission di quindici giorni dopo la firma del contratto. Oltre quella finestra, i diritti di uscita dell'acquirente sono regolati dal contratto stesso. Le clausole che contano sono forza maggiore, cambio materiale, e ritardo di consegna.

Le clausole di forza maggiore definiscono quali eventi fuori dal controllo del costruttore sospendono il contratto. Pandemia, uragano, guerra, azione governativa. L'interesse dell'acquirente è in una clausola che sospende ma non estende il contratto indefinitamente. Una forza maggiore che dura per più di dodici mesi dovrebbe convertirsi automaticamente in un diritto di rescission.

Le clausole di cambio materiale definiscono cosa conta come cambio materiale all'edificio che attiva il diritto dell'acquirente alla rescission. Modifiche alla planimetria sopra una certa percentuale, rimozioni di amenities, sostituzioni di materiali esterni. La soglia è contrattuale. Una clausola di cambio materiale mal redatta permette al costruttore di sostituire quasi qualsiasi specifica senza attivare diritti di rescission.

Le clausole di ritardo di consegna definiscono il diritto di rescission che si attiva se l'edificio consegna oltre una data limite contrattuale. La data limite è tipicamente diciotto- ventiquattro mesi oltre la data di consegna dell'offering circular. Un acquirente che non negozia questa data limite all'interno della finestra firma tipicamente qualunque cosa il modulo standard del costruttore preveda, che può essere tre o quattro anni di buffer.

Escrow holder

La quinta domanda è il nome nel construction escrow agreement.

Un construction escrow detenuto da una title company abilitata in Florida è l'effettiva protezione dell'acquirente. L'escrow holder è il terzo che eroga i depositi dell'acquirente al costruttore ai milestone, contro progresso di costruzione documentato. L'escrow holder è anche l'entità che restituisce i depositi all'acquirente se il contratto si risolve in base alle clausole di uscita.

Il nome conta perché la reputazione di disciplina nell'erogazione da parte dell'escrow holder varia. Una title company che è stata escrow holder su venti progetti completati nel Sud della Florida senza una disputa di erogazione è una controparte diversa da un escrow agent recentemente incorporato che il costruttore sta usando per la prima volta.

Un acquirente ha diritto di sapere chi sia l'escrow holder prima di firmare. Se il contratto non nomina l'escrow holder, o nomina un'entità senza track record, l'acquirente dovrebbe chiedere perché.

Cosa facciamo con queste domande

Z Group esegue questo esercizio su ogni progetto che rappresentiamo. Raramente appare nel deck di marketing perché il deck di marketing è costruito per vendere l'edificio, e queste domande sono costruite per valutare la controparte. I due scopi non sono allineati.

Quando rappresentiamo un acquirente in un contratto di pre-costruzione, consegniamo un memo di una pagina sulle cinque domande prima che l'acquirente firmi. Il memo risponde alle domande per iscritto, con il linguaggio contrattuale specifico citato e lo schema storico documentato. Il memo è parte di come guadagniamo la nostra posizione nella release list del costruttore. Una brokerage che consegna questo tipo di protezione all'acquirente è anche una brokerage che consegna acquirenti impegnati e qualificati al costruttore.

Il processo di pre-costruzione non è conflittuale. L'acquirente e il costruttore condividono lo stesso interesse: l'edificio si costruisce, secondo programma, alla specifica promessa, con i covenant di finanziamento intatti. Ciò che fanno le cinque domande è verificare che il costruttore abbia la struttura operativa e finanziaria per consegnare su quell'interesse condiviso. Welcome home.