Leggere un release sheet, piano per piano

Il release sheet di un costruttore per una torre in pre-costruzione a Miami è un unico foglio di calcolo. Le righe sono le linee delle unità. Le colonne sono i piani. Le celle sono i prezzi. Lo schema che attraversa le celle rappresenta la visione che il costruttore ha dell'edificio.

L'acquirente che ha visto solo listini pubblici di prezzo presume che l'incremento per piano sia continuo e lineare. Non lo è. Il release sheet contiene cinque discontinuità che il listino pubblico appiattisce. Ognuna di queste discontinuità dice all'acquirente qualcosa di specifico sull'edificio. Leggerle è la differenza tra negoziare contro la struttura reale del costruttore e negoziare contro la versione di marketing.

Questo saggio illustra le cinque discontinuità, il significato di ciascuna, e come l'acquirente che le comprende cambia la negoziazione.

L'ipotesi di base: dall'uno al due per cento per piano

Il release sheet parte da una base. Ogni piano aggiunge un premio verticale dall'uno al due per cento rispetto al piano sottostante. Il premio finanzia la vista che si apre quando l'unità si solleva sopra gli edifici adiacenti. La matematica è coerente in tutti i grattacieli del Sud della Florida e riflette la correlazione consolidata tra altezza e valore di rivendita.

All'interno di una torre da quaranta piani, questo premio di base si compone. Un'unità al trentacinquesimo piano di una data linea ha tipicamente un prezzo pari a una volta e mezza la stessa unità al quinto piano, considerando soltanto il premio di piano. L'effetto composto è la ragione strutturale per cui i piani bassi di una torre vengono prezzati come prodotto di ingresso e i piani alti come prodotto di punta.

L'acquirente che confronta due unità della stessa metratura separate da venti piani sta confrontando due prodotti diversi all'interno del modello di prezzo del costruttore, anche se il testo della brochure è identico. La metratura è la stessa. La vista no. Il prezzo no.

Questa è la base. Le cinque discontinuità sono i punti in cui la base si rompe.

Discontinuità uno: il piano di soglia della vista

Ogni torre ha un piano in cui supera le linee di copertura vicine. Sotto quel piano, la vista è parziale, ostruita dagli edifici adiacenti, dalle strutture dei parcheggi, o dalle porzioni inferiori delle torri vicine. Sopra quel piano, la vista è quella di marketing: acqua, skyline, orizzonte.

Il costruttore sa dove si trova quel piano. Il release sheet lo mostra esplicitamente. Il premio tra il piano immediatamente sotto la soglia e il piano immediatamente sopra è tipicamente del quattro o sei per cento, non dell'uno o due per cento che si applica altrove. La discontinuità è la quantificazione che il costruttore fa della vista stessa.

L'acquirente che sceglie tra due unità che si trovano ai due lati della soglia sta prendendo una decisione sensibilmente più grande di quanto il numero del piano suggerisca. L'unità sotto la soglia è prezzata contro una vista residenziale. L'unità sopra è prezzata contro la vista di marketing dell'edificio. Il mercato della rivendita leggerà la stessa distinzione.

Sul listino pubblico, la soglia è invisibile. I prezzi richiesti sembrano seguire un incremento continuo. La discontinuità è nascosta dentro il prezzo per piano. Solo guardando il release sheet l'acquirente vede dove si trova la soglia. La sua posizione varia da torre a torre. Un acquirente che confronta due progetti di Brickell con metrature e numeri di piano simili può star confrontando un'unità sopra-soglia con una sotto-soglia, con la prima che mantiene un valore di rivendita strutturalmente più alto su un orizzonte di quindici anni.

Discontinuità due: il piano delle amenities

La maggior parte delle torri in pre-costruzione a Miami colloca un piano di amenities in qualche punto centrale dell'edificio. La spa, la palestra, il piano piscina, il ristorante, o una loro combinazione. Il piano delle amenities si trova tipicamente tra il quindicesimo e il venticinquesimo piano in una torre da quaranta piani, anche se la posizione varia.

Le unità immediatamente sopra e sotto il piano delle amenities hanno un prezzo diverso dal resto. Le unità immediatamente sopra beneficiano della prossimità all'amenity senza condividere una parete con la palestra o con gli impianti meccanici che la servono. Hanno tipicamente un premio dell'uno o due per cento sopra il trend.

Le unità immediatamente sotto si trovano sotto il piano piscina, l'impianto idraulico della spa o la cucina del ristorante. Hanno tipicamente uno sconto dell'uno o due per cento sul trend. Lo sconto finanzia la tolleranza dell'acquirente al rumore residuo, alla vibrazione o alla vicinanza idraulica che il piano delle amenities introduce.

L'acquirente che sceglie un'unità immediatamente sotto il piano delle amenities senza comprenderne lo sconto sta pagando il prezzo di trend per un'unità scontata. L'acquirente che sceglie l'unità immediatamente sopra senza comprenderne il premio sta pagando un piccolo importo in più per un'esperienza quotidiana sensibilmente diversa.

La discontinuità è mappata sul release sheet. Il listino pubblico non la segnala.

Discontinuità tre: il piano meccanico

Nelle torri a grande altezza, il piano meccanico è il polmone dell'edificio. Unità di trattamento aria, pompe dell'acqua, quadri elettrici, telecomunicazioni. Il piano meccanico si trova tipicamente su o vicino a una fascia centrale ed è non occupato. Il piano sopra è residenziale. Il piano sotto è residenziale.

Lo sconto per il piano residenziale immediatamente sopra il piano meccanico è tipicamente del due o tre per cento. Lo sconto finanzia la vibrazione e il rumore residuo che si propagano verso l'alto dagli impianti meccanici, particolarmente dalle unità di trattamento aria. Lo sconto per il piano sotto è minore, nell'ordine dell'uno per cento, e finanzia lo stesso effetto in propagazione verso il basso.

In alcune torri, il piano meccanico è ventilato intenzionalmente in modo da minimizzare l'effetto sui piani residenziali adiacenti. In altre no. Il release sheet riflette tipicamente la valutazione interna del costruttore sull'effetto.

L'acquirente che sceglie un'unità sopra-meccanica senza lo sconto ha pagato il prezzo di trend per un prodotto sotto-trend. Il mercato di rivendita correggerà nel tempo questo disallineamento, ma la correzione sarà realizzata dal secondo proprietario, non dal primo.

Discontinuità quattro: la fascia del penthouse

I cinque o otto piani superiori della maggior parte delle torri in pre-costruzione a Miami si discostano completamente dalla curva verticale di prezzo. Sono prezzati come un sottoprodotto separato con una propria tariffa al metro quadrato, spesso dal quaranta all'ottanta per cento sopra il piano immediatamente sotto la fascia.

La fascia del penthouse è il prodotto di punta del costruttore. La metratura per unità è maggiore. Le altezze dei soffitti sono più elevate. Le finiture sono di livello superiore. Il numero di unità per piano è inferiore. Le amenities, in alcuni edifici, sono esclusive: una piscina, una lounge o un servizio di concierge riservati alla sola fascia del penthouse.

Anche il prezzo all'interno della fascia del penthouse non è lineare. Il piano più basso della fascia ha tipicamente il premio più basso rispetto alla media della fascia. Il piano superiore, il vero penthouse, ha il premio più alto, talvolta il doppio della media della fascia. Lo schema riflette il riconoscimento, da parte del costruttore, che l'unità superiore è un prodotto a sé.

L'acquirente che valuta un'unità della fascia penthouse opera in una realtà commerciale diversa rispetto all'acquirente dell'edificio principale. Il release sheet tratta tipicamente la fascia come un sotto-documento separato. La negoziazione, il piano dei depositi e la politica di cessione possono tutti differire.

Discontinuità cinque: la preferenza di linea

Le cinque discontinuità precedenti sono verticali. La quinta è laterale. Due unità sullo stesso piano, della stessa metratura, possono avere un prezzo dal cinque al quindici per cento di distanza a seconda del lato dell'edificio su cui si affacciano.

A Brickell, le unità rivolte a nord con esposizione sullo skyline hanno prezzo superiore a quelle rivolte a sud con esposizione su parcheggi o vicoli. Ad Aventura, le unità rivolte a ovest con esposizione sull'intracoastal hanno prezzo superiore a quelle rivolte a est con esposizione sull'oceano, perché il bacino di acquirenti di Aventura privilegia la vista sull'acqua protetta rispetto a quella sull'oceano aperto. A Miami Beach, le unità rivolte all'oceano hanno prezzo superiore a quelle rivolte sulla baia, ma il rapporto si inverte in alcune torri di Sunny Isles dove l'esposizione sulla baia include l'infrastruttura della marina che il bacino di acquirenti valorizza.

Il release sheet mappa esplicitamente la preferenza di linea. Il listino pubblico tipicamente elenca le unità per piano e numero senza segnalare la preferenza. L'acquirente che sceglie un'unità solo per numero di piano, senza comprendere la struttura laterale di prezzo, paga prezzi di trend di piano su una linea che il modello del costruttore classifica come scontata.

Come usa tutto questo l'acquirente

L'acquirente che legge il release sheet vede le cinque discontinuità. Con quell'informazione può fare tre cose.

L'acquirente può scegliere la linea. All'interno della finestra Friends and Family, l'acquirente può richiedere una linea specifica. Il release sheet mostra quali linee sono a premio e quali a sconto. L'acquirente che sceglie una linea a premio al prezzo di trend sta pagando sotto il valore strutturale della linea. L'acquirente che sceglie una linea scontata al prezzo di trend sta pagando sopra il valore strutturale della linea. Il release sheet è l'unico documento che segnala quale sia quale.

L'acquirente può negoziare il piano. All'interno della finestra, il premio di piano è negoziabile su unità specifiche, particolarmente nelle fasce immediatamente sopra e sotto le discontinuità. Un acquirente può ottenere un prezzo a tariffa di trend su un'unità che il release sheet prezzerebbe altrimenti a premio, scambiando una linea meno preferita o uno schema di deposito più lungo.

L'acquirente può modellare la rivendita. Le discontinuità persistono nel mercato della rivendita. Un'unità acquistata con piena consapevolezza di quali discontinuità le si applicavano produce una curva di rivendita coerente con l'underwriting dell'acquirente. Un'unità acquistata a prezzo di trend su una posizione interessata da una discontinuità produce una curva di rivendita che non lo è.

Il release sheet è il documento che contiene le risposte. È il documento che non si trova nella brochure, non sul sito, e non nel raccoglitore della sales gallery. Esiste all'interno delle brokerage che hanno conquistato una posizione nella release list del costruttore. Questo è il significato pratico dell'accesso del broker in un contesto di pre-costruzione. Welcome home.