Quando il brand sull'edificio effettivamente paga

Una residenza branded costa tra il quindici e il trenta per cento in più rispetto a un equivalente unbranded nello stesso isolato. Il premio finanzia due cose: un'operazione di servizio e una licenza di brand. Se il premio si recupera alla rivendita dipende da quale dei due l'acquirente sta effettivamente pagando.

Questo saggio separa i due. I brand di hospitality consegnano un'operazione. I brand di architettura consegnano un edificio. L'accordo di licenza, che è parte di ogni pacchetto di disclosure di pre-costruzione in Florida, dice quale dei due è in licenza e a quali termini. La domanda dell'acquirente è quale premio sta finanziando, e se quel premio manterrà il valore su un arco di quindici anni.

Cosa consegna effettivamente un brand di hospitality

I brand di hospitality consegnano un'operazione. Concierge, governanti, room service, valet, prezzo owner all'interno del sistema alberghiero globale, in-unit dining, e su alcune proprietà un programma di gestione delle locazioni che posiziona l'unità come parte dell'inventario alberghiero del brand quando il proprietario non è in residenza.

L'operazione è ciò che il proprietario paga mensilmente. La residenza standard branded da hospitality porta una quota HOA che è dal doppio al triplo dell'equivalente condominio unbranded nello stesso isolato. Il differenziale finanzia il personale, la fee di licenza del brand pagata dall'associazione, e l'ispezione degli standard di brand che avviene su un calendario definito.

Il proprietario ottiene un prodotto misurabile. Un concierge che prenota uno chef privato in due ore anziché due giorni. Una rotazione di housekeeping che corrisponde a uno standard alberghiero anziché residenziale. Un'operazione di valet che riconosce l'auto e il proprietario senza bisogno di una key card. Prezzo owner nelle proprietà flagship del brand nelle città di tutto il mondo.

Gli esempi di Miami sono noti. Aman Miami Beach. Nobu Residences Brickell. Waldorf Astoria Miami. The Estates at Acqualina. Il portafoglio Ritz-Carlton. Ognuno è un brand di hospitality che opera un prodotto residenziale allo stesso standard con cui il brand opera i suoi hotel flagship. Il premio è l'operazione, e l'operazione è visibile mensilmente.

Cosa un brand di hospitality smette di consegnare

Il rischio su una residenza branded da hospitality è che l'operazione smetta di essere consegnata.

Un accordo di licenza tra costruttore o associazione e operatore del brand è un contratto con una durata. La durata è tipicamente di venti-trent'anni, con opzioni di rinnovo che possono essere esercitate da entrambe le parti. Se il rinnovo non viene esercitato, il brand esce. Le fee di licenza si fermano. Gli standard di brand si fermano. Il programma di concierge torna a qualunque standard residenziale l'associazione sceglie di finanziare.

Quando il brand esce, il premio di rivendita che il brand precedentemente finanziava no. Unità che venivano scambiate a un premio del trenta per cento contro il comparabile unbranded improvvisamente vengono scambiate a un premio del quindici per cento, poi del cinque per cento, poi senza premio. Lo schema è visibile in mercati dove i brand di hospitality sono usciti, inclusi alcuni casi notevoli del Sud della Florida della fine degli anni 2010.

La protezione dell'acquirente contro questo rischio è nell'accordo di licenza. Durata del termine. Opzioni di rinnovo. Standard di performance del brand. Protezioni dell'acquirente in caso di uscita del brand. Questi termini sono nell'offering circular. Sono negoziabili all'interno della finestra Friends and Family se l'acquirente legge l'accordo prima di firmare.

Una residenza branded da hospitality con un termine minimo di trent'anni, un'opzione di rinnovo reciproco, e una clausola di uscita protettiva per l'acquirente è un prodotto diverso da una residenza branded da hospitality con un termine di dieci anni e un rinnovo controllato dal costruttore. Il premio può essere identico. Il rischio di rivendita no.

Cosa consegna un brand di architettura

I brand di architettura consegnano un edificio. La struttura di licenza è diversa. Non c'è operazione da mantenere. C'è un edificio progettato da uno studio riconosciuto e che esiste nella sua forma progettata una volta consegnato.

Foster and Partners. Robert A.M. Stern. Carlos Ott. Renzo Piano. Zaha Hadid Architects. Ciascuno è uno studio il cui nome su una torre ha storicamente mantenuto un premio di rivendita indipendente da qualsiasi operazione di servizio. Il premio è il design stesso.

Il premio invecchia diversamente dal premio di hospitality. Una torre ben progettata da uno studio riconosciuto si compone in valore lungo i quindici anni. La distinzione architettonica diventa più pronunciata mentre gli edifici adiacenti di minore qualità datano, invecchiano, o vengono sostituiti. Ciò è visibile nei dati di rivendita del Sud della Florida per torri progettate dagli studi citati rispetto a torri di dimensione e finitura equivalenti senza un architetto firmato.

Il rischio su una torre branded da architettura è diverso. Non c'è rischio di uscita del brand. C'è rischio di invecchiamento del design e rischio di qualità di esecuzione. Una torre progettata da uno studio riconosciuto ma eseguita male, perché il costruttore ha value-engineerato il design dopo il contratto o perché la qualità della costruzione non ha corrisposto al design, sconta più velocemente di un equivalente unbranded di migliore qualità di esecuzione. I rendering della brochure non sono sempre ciò che viene consegnato.

La protezione dell'acquirente contro questo rischio è nella partecipazione dell'architetto attraverso la costruzione, non solo attraverso il design. Specificamente, se l'architetto sia sotto contratto per la construction administration: visite di cantiere, revisione di change order, approvazione di shop drawing. L'accordo standard tra un costruttore e uno studio di architettura firmato distingue tra "design-only" e "design plus construction administration". Quest'ultimo è sensibilmente più protettivo per l'acquirente.

L'accordo di licenza

L'accordo di licenza è il documento che dice all'acquirente quale brand sta facendo quale lavoro. È parte del pacchetto di disclosure di pre-costruzione. Viene raramente letto.

Le domande a cui rispondere al suo interno sono sei.

Primo, qual è la durata della licenza. Vent'anni è breve. Trenta è standard. Cinquanta è forte.

Secondo, qual è il meccanismo di rinnovo. Il rinnovo reciproco protegge entrambe le parti. Il rinnovo controllato dal costruttore protegge il costruttore. La posizione dell'acquirente dipende da quale.

Terzo, quali sono gli standard di performance. Gli standard sono tipicamente ispezionati su un calendario definito, con un periodo di rimedio se l'operazione scende sotto lo standard. Un accordo di licenza senza standard di performance è un nome sull'ingresso e poco più.

Quarto, quali sono i termini di uscita. Se il brand decide di andarsene, qual è il periodo di preavviso, quali obbligazioni finanziarie restano, e quali protezioni per l'acquirente si attivano.

Quinto, quali sono le clausole di esclusività. Il brand ha esclusività nel sub-mercato rilevante di Miami per un periodo di anni, impedendo al brand di licenziare una torre concorrente a pochi isolati di distanza che ne diluisca il valore.

Sesto, chi paga la licensing fee su base continuativa. La fee è incorporata nell'HOA o pagata direttamente dal costruttore per un periodo. La struttura conta per il costo di mantenimento a lungo termine del proprietario.

Un acquirente con le risposte a queste sei domande ha una visione significativa di quale premio sta finanziando. Un acquirente senza le risposte si affida alla brochure.

Come affrontiamo questo in Z Group

Abbiamo una posizione su ciascuno dei principali lanci branded del Sud della Florida. La posizione non è una raccomandazione. È una valutazione strutturata contro le sei domande di licenza, il track record del costruttore, e i dati di rivendita per progetti precedenti sotto lo stesso brand in altri mercati.

La valutazione cambia per progetto. Due torri gestite dallo stesso brand di hospitality possono avere strutture di licenza diverse e diversa ritenzione di valore a lungo termine. Due torri progettate dallo stesso architetto possono avere arrangiamenti di construction administration diversi e qualità di esecuzione diversa.

L'interesse dell'acquirente è nel finanziare il premio che si mantiene. Il premio che si mantiene è quello con la struttura di licenza più forte e l'esecuzione più forte. I rendering della brochure non dicono all'acquirente nulla su nessuno dei due.

Una residenza branded a Miami è un impegno a lungo termine a un'operazione o a un design. La licenza decide quale. La licenza è nel pacchetto di disclosure. Il lavoro sta nel leggerla prima di firmare. Welcome home.