Flórida, a maior economia dos Estados Unidos

Em janeiro de 2025, o Bureau of Economic Analysis dos Estados Unidos publicou os dados consolidados de 2024. A Flórida superou Nova York como segunda maior economia dos cinquenta estados, medida pelo PIB. A Califórnia segue em primeiro, com folga significativa. O Texas em terceiro. A Flórida agora ocupa a segunda posição, à frente de Nova York pela primeira vez desde que o levantamento começou.

A leitura imediata da mídia foi sobre população, migração, e clima. A leitura mais útil para um comprador de imóveis em Miami é outra: o motor econômico que historicamente sustentava o mercado imobiliário de Nova York se deslocou para a Flórida, e a demanda residencial em Miami passa a ser financiada por um pool de capital que antes não residia aqui.

Este texto trata desse deslocamento.

O que mudou no PIB da Flórida

O crescimento do PIB da Flórida entre 2019 e 2024 foi de 39% em termos nominais, comparado a 24% para Nova York e 28% para a Califórnia no mesmo período. A composição do crescimento mudou também. Em 2019, turismo e construção representavam cerca de 30% do PIB estadual. Em 2024, essa participação caiu para 22%, e os serviços financeiros, tecnologia, e saúde combinados subiram de 24% para 36%.

A migração de empresas amplifica o efeito. Citadel, Blackstone, ICONIQ, Founders Fund, Ken Griffin Industries, Apollo Global Management, todos abriram ou expandiram operações em Miami entre 2020 e 2024. A folha salarial dessas firmas no condado é estimada em mais de US$ 2 bilhões por ano, com tickets médios anuais por profissional sênior entre US$ 800 mil e US$ 4 milhões.

O Texas absorveu uma parte comparável dessa migração corporativa, mas a parte que escolheu a Flórida tende a ter pesos diferentes: finanças, gestão de patrimônio, e family offices. O Texas absorveu mais manufatura e energia. A diferença importa porque o perfil de comprador imobiliário das duas indústrias é diferente, e o segmento de luxo se beneficia mais do perfil que veio para a Flórida.

O efeito sobre o mercado imobiliário

Três efeitos diretos.

Primeiro, o volume de absorção. Em 2024, o mercado de pré-construção em Miami absorveu inventário equivalente a US$ 5.4 bilhões em contratos, contra US$ 3.1 bilhões em 2019, em dólares ajustados pela inflação. O ritmo de absorção é o mais rápido do que historicamente foi.

Segundo, o pricing por pé quadrado. O preço médio em Brickell para unidades de pré-construção entregando entre 2026 e 2028 está em USD 1,450 por pé quadrado. Em Miami Beach, USD 2,800. Em Bay Harbor Islands, USD 2,400. Esses números representam crescimento nominal de 65% a 95% sobre o pricing equivalente de 2019.

Terceiro, e mais importante para o comprador internacional: a correlação histórica entre o mercado de Miami e os mercados imobiliários globais (Londres, Hong Kong, Dubai) reduziu significativamente. Miami passou a ter um motor de demanda local suficiente, decorrente da economia do estado, que reduziu a sensibilidade do mercado a choques externos. Para o investidor que historicamente diversificou entre os quatro mercados globais de luxo, Miami se tornou a opção com menor correlação aos outros três.

A ausência de imposto de renda estadual

A Flórida é um dos sete estados americanos sem imposto de renda estadual. Para o profissional sênior em Nova York (que paga até 14,776% combinado entre estado e cidade) ou Califórnia (que paga até 13,3%), a mudança de residência fiscal para a Flórida produz uma economia tributária imediata significativa.

Essa economia é o que financia a entrada de muitos compradores que se mudaram entre 2020 e 2024. A matemática simples: um profissional sênior em Nova York ganhando US$ 1 milhão por ano economiza aproximadamente US$ 150.000 por ano em impostos ao se mudar para a Flórida. Em dez anos, US$ 1.5 milhão, suficiente para a entrada de 25% em um imóvel de US$ 6 milhões.

A regra de residência fiscal exige 183 dias por ano no estado, e documentação consistente (carteira de motorista local, declaração de homestead exemption, eleitor registrado). A Flórida é agressiva em auditar esse threshold, e Nova York é ainda mais agressiva em contestar mudanças de residência fiscal quando o contribuinte mantém vínculos com o estado de origem.

Como Z Group lê os próximos dez anos

A tese do mercado imobiliário de luxo em Miami para a próxima década assume que o deslocamento do motor econômico continua. As empresas que se mudaram para Miami entre 2020 e 2024 contrataram profissionais locais, e o efeito multiplicador da contratação seguirá expandindo a demanda. A população do condado deve crescer 12% até 2035, contra crescimento médio nacional de 5%, segundo projeções do U.S. Census Bureau.

A escassez de terreno em áreas prime (Miami Beach, Bay Harbor Islands, Coconut Grove) limita estruturalmente a oferta. Brickell e Edgewater absorvem o crescimento da oferta através de verticalização, mas a verticalização tem teto natural conforme infraestrutura urbana (trânsito, água, esgoto, energia) atinge capacidade.

A combinação de demanda crescente e oferta estruturalmente limitada é o que sustenta a expectativa de apreciação para a próxima década. Não é um cenário sem riscos: huracane risk, tarifa de seguro residencial, regulamentação de short-term rental, todos podem mudar o cálculo. Mas o motor econômico subjacente não é mais o de uma cidade de turismo. É o de um dos dois centros financeiros emergentes mais importantes dos Estados Unidos, e o único deles que combina o motor econômico com clima favorável, isenção de imposto estadual, e conectividade internacional direta com a América Latina.

A Flórida virou a segunda economia do país. Miami é o que faz isso visível no mercado imobiliário. Welcome home.