Lendo o incorporador antes de ler a planta

Um contrato de pré-construção em Miami obriga o comprador a um prédio que ainda não existe. O contrato é assinado contra uma brochura, uma sales gallery e uma data de entrega que está dois a cinco anos à frente. A primeira checagem, antes de qualquer um desses documentos, é sobre a empresa que segura o construction loan.

No Sul da Flórida, a diferença entre uma torre que entrega no prazo na especificação prometida e uma torre que está seis anos atrasada, duzentos milhões acima do orçamento e quarenta por cento menor no footprint de amenidades do que a brochura mostrava, é quase sempre o incorporador. Raramente é o arquiteto. Raramente é o mercado. É o track record do incorporador, o balanço patrimonial e a postura contratual.

Cinco perguntas respondem à maior parte do risco. Nenhuma aparece no deck de marketing.

Histórico de entregas

A primeira pergunta é a mais básica. Quantas torres de condomínio este incorporador entregou no Sul da Flórida na última década, e quantas dentro da janela de entrega original.

O numerador e o denominador estão ambos disponíveis em registros públicos. O Florida Department of Business and Professional Regulation publica registros de incorporadores de condomínio. O cartório do condado em Miami-Dade, Broward e Palm Beach publica certificados de occupancy por data. O arquivo estadual de offering circulars mostra a data de entrega original prometida na oferta. Algumas horas de cross-referencing dão o track record real do incorporador.

O threshold para levar a sério é cinco projetos entregues, com pelo menos três dentro da janela de entrega original ou em noventa dias. Um incorporador abaixo desse threshold não é necessariamente uma contraparte ruim, mas o contrato deveria ser precificado pelo risco adicional de entrega. Um incorporador acima desse threshold está operando em um nível onde a pergunta muda de risco de execução para as próximas quatro perguntas.

Observe especificamente o gap entre a data de entrega da offering-circular e a data efetiva do certificado de occupancy. Um padrão de atrasos de doze meses ou mais ao longo de múltiplos projetos é o único data point mais preditivo sobre como este incorporador vai executar o projeto que você está assinando.

Cronograma de depósito

A segunda pergunta é sobre o depósito. O depósito padrão de pré-construção na Flórida é vinte por cento na assinatura, com parcelas adicionais liberadas em construction escrow nos marcos de obra. Os marcos são tipicamente groundbreaking, top-off, conclusão de paredes externas, e certificado de occupancy. Cada parcela varia de cinco a dez por cento.

A variação que importa é se as parcelas estão atreladas a marcos ou a datas de calendário. Um cronograma por marcos significa que o incorporador não pode sacar o próximo depósito até a obra avançar visivelmente. Um cronograma por calendário significa que o incorporador saca o depósito em uma data fixada no contrato, independentemente do progresso da obra.

O segundo é um risco estrutural. Se a obra para e os depósitos continuam fluindo, o comprador está financiando o capital de giro do incorporador, e não a obra em si. O incorporador pode usar os depósitos para qualquer propósito, incluindo pagar dívida de terreno, fees ou obrigações de projetos anteriores. Em um pequeno número de casos bem documentados no Sul da Flórida, esse padrão é o que produz as falhas de projeto que viram manchete.

Insista em parcelas atreladas a marcos. Se o incorporador não vai escrever o cronograma dessa forma, isso é informação sobre o incorporador.

Política de assignment

A terceira pergunta é sobre o assignment. Um assignment é a transferência dos direitos contratuais do comprador para um terceiro antes do prédio entregar. Alguns contratos permitem. A maioria não.

A cláusula de assignment importa em dois cenários. O primeiro é o cenário de investidor: um comprador que adquire uma unidade de pré-construção com a intenção de vender o contrato antes das chaves serem entregues, tipicamente realizando um prêmio contra o preço original de release. O segundo é o cenário de vida-mudou: um divórcio, uma realocação profissional, um evento de negócio que exige que o comprador saia do contrato antes da entrega. Em ambos, a cláusula de assignment determina se a única opção do comprador é perder o depósito.

Uma cláusula de assignment favorável inclui o consentimento do incorporador não ser negado de forma irracional, uma taxa de transferência definida na faixa de um a três por cento do preço de contrato, e a ausência de um período de exclusão que bloqueia o assignment pelos primeiros dezoito ou vinte e quatro meses. Cada um desses termos é contestável dentro da janela Friends and Family. Fora da janela, eles são geralmente fixos.

Um comprador com horizonte de cinco anos não deveria assinar um contrato sem ler a cláusula de assignment primeiro.

Cláusulas de saída

A quarta pergunta é o que dispara um reembolso do depósito do comprador e como o reembolso é entregue.

O estatuto da Flórida fornece certas proteções obrigatórias, mais notavelmente a janela de rescisão de quinze dias após a assinatura do contrato. Além dessa janela, os direitos de saída do comprador são governados pelo próprio contrato. As cláusulas que importam são força maior, material change e atraso de entrega.

Cláusulas de força maior definem quais eventos fora do controle do incorporador suspendem o contrato. Pandemia, furacão, guerra, ação governamental. O interesse do comprador é em uma cláusula que suspende mas não estende o contrato indefinidamente. Uma força maior que dure mais de doze meses deveria automaticamente converter em direito de rescisão.

Cláusulas de material change definem o que conta como uma mudança material no prédio que dispara o direito do comprador de rescindir. Modificações de floor plan acima de uma certa porcentagem, remoção de amenidades, substituições de materiais externos. O threshold é contratual. Uma cláusula de material change mal redigida permite que o incorporador substitua quase qualquer especificação sem disparar direitos de rescisão.

Cláusulas de atraso de entrega definem o direito de rescisão que ativa se o prédio entrega além de uma outside date contratual. A outside date é tipicamente dezoito a vinte e quatro meses além da data de entrega da offering circular. Um comprador que não negocia essa outside date dentro da janela tipicamente assina o que o formulário padrão do incorporador fornece, o que pode ser três ou quatro anos de buffer.

Escrow holder

A quinta pergunta é o nome no contrato de construction escrow.

Um construction escrow mantido por uma title company licenciada na Flórida é a proteção efetiva do comprador. O escrow holder é a terceira parte que desembolsa os depósitos do comprador ao incorporador em marcos, contra progresso documentado de obra. O escrow holder também é a entidade que devolve os depósitos ao comprador se o contrato termina sob as cláusulas de saída.

O nome importa porque a reputação do escrow holder por disciplina de desembolso varia. Uma title company que foi o escrow holder em vinte projetos concluídos no Sul da Flórida sem disputa de desembolso é uma contraparte diferente de um agente de escrow recém-incorporado que o incorporador está usando pela primeira vez.

Um comprador tem direito a saber quem é o escrow holder antes de assinar. Se o contrato não nomeia o escrow holder, ou nomeia uma entidade sem track record, o comprador deveria perguntar por quê.

O que fazemos com essas perguntas

A Z Group faz esse exercício em todo projeto que representamos. Raramente aparece no deck de marketing porque o deck de marketing é construído para vender o prédio, e essas perguntas são construídas para avaliar a contraparte. Os dois propósitos não estão alinhados.

Quando representamos um comprador em um contrato de pré-construção, entregamos um memo de uma página sobre as cinco perguntas antes do comprador assinar. O memo responde às perguntas por escrito, com a linguagem contratual específica citada e o padrão histórico documentado. O memo é parte de como ganhamos nossa posição na lista de release do incorporador. Uma corretora que entrega esse tipo de proteção ao comprador também é uma corretora que entrega compradores comprometidos e qualificados ao incorporador.

O processo de pré-construção não é adversarial. O comprador e o incorporador compartilham o mesmo interesse: o prédio é construído, no prazo, na especificação prometida, com os covenants de financiamento intactos. O que as cinco perguntas fazem é verificar se o incorporador tem a estrutura operacional e financeira para entregar nesse interesse compartilhado. Welcome home.