O impacto do investimento estrangeiro no mercado imobiliário de Miami: relatório 2026

Em 2025, o investimento estrangeiro no mercado residencial do sul da Flórida atingiu quatro bilhões e quatrocentos milhões de dólares, segundo o relatório anual da MIAMI Association of Realtors em parceria com a National Association of Realtors. O Brasil ocupou a terceira posição entre os países de origem, com cerca de setecentos e sessenta e dois milhões de dólares em volume. E entre sessenta e setenta por cento dessas transações foram fechadas em cash, sem financiamento bancário.

Esses três números, lidos em conjunto, contam uma história sobre como Miami opera em 2026. Este texto desempacota o que está por trás dos números, e o que eles indicam para os próximos doze a vinte e quatro meses.

O contexto macro

O investimento estrangeiro em real estate americano caiu significativamente entre 2017 e 2022, em um ciclo que combinou fortalecimento do dólar, mudanças regulatórias de transparência patrimonial, e a pandemia. Em 2023 e 2024, o fluxo começou a se recuperar. Em 2025, atingiu o maior nível desde 2017.

Miami foi a beneficiária desproporcional dessa recuperação. O sul da Flórida concentra cerca de vinte e dois por cento de todo o volume de compras estrangeiras de imóveis residenciais nos Estados Unidos, embora represente uma fração muito menor da população. A concentração não é acidental. Miami opera como hub de fluxo internacional há quarenta anos, e a infraestrutura de serviços (advogados especializados, bancos privados, corretoras com experiência em compradores não-residentes) está montada de forma que outras cidades americanas simplesmente não estão.

A composição por país

O ranking de 2025 trouxe algumas mudanças em relação aos anos anteriores. Argentina lidera, com cerca de um bilhão e cem milhões de dólares em volume, refletindo a continuidade da saída de capital privado argentino para destinos dolarizados. Colômbia em segundo, com aproximadamente oitocentos e quarenta milhões, em parte devido à instabilidade política interna e ao fortalecimento do peso colombiano em paridade negociada. Brasil em terceiro, com setecentos e sessenta e dois milhões, mantendo historicamente a posição de top-três compradores em Miami.

Venezuela, Peru, e Chile completam o top-seis latino-americano. Em conjunto, a América Latina representa cerca de sessenta e oito por cento de todo o investimento estrangeiro residencial no sul da Flórida. O restante vem de Europa (com destaque para Espanha, Itália, e França), de Canadá, e em menor escala da Ásia (com Coreia do Sul e Singapura em crescimento).

A concentração latino-americana importa porque a tese de investimento desses compradores é distinta da tese de compradores europeus ou asiáticos. Para o comprador latino-americano, Miami funciona como ativo de proteção patrimonial, com componente cambial dominante. A compra é menos sobre apreciação esperada do imóvel e mais sobre a presença de patrimônio em jurisdição estável e em moeda forte. Esse perfil de compra é menos sensível a ciclos de juros, e mais sensível a ciclos políticos no país de origem.

A questão do all-cash

O dado mais relevante operacionalmente do relatório de 2025 é o percentual de transações em cash: entre sessenta e setenta por cento das compras estrangeiras em Miami são fechadas sem financiamento bancário. O comparativo nacional é dramático: para compradores domésticos americanos, o percentual de cash gira em torno de vinte e quatro por cento.

A diferença não é cultural. É estrutural. Compradores estrangeiros não-residentes enfrentam fricção significativa para conseguir financiamento bancário nos Estados Unidos. Os poucos bancos que oferecem financiamento para non-resident aliens (Bank of America Private Bank, City National Bank, HSBC Private, Citibank Private) operam com loan-to-value máximo entre sessenta e setenta por cento, taxas premium em relação ao mercado doméstico, e exigência de relacionamento bancário prévio. Para a maioria dos compradores estrangeiros, o cálculo econômico fecha melhor com aquisição cash do que com financiamento.

O componente all-cash da demanda estrangeira tem implicações importantes para a leitura do mercado de Miami.

Primeira, a demanda estrangeira é estruturalmente menos sensível ao ciclo de juros americano. Quando o Fed sobe ou baixa rates, o impacto no comprador doméstico americano é direto (afeta sua capacidade de pagar mensalmente). Para o comprador estrangeiro all-cash, o impacto é indireto: afeta apenas o cálculo de custo de oportunidade do capital, sem mudar a capacidade de fechamento.

Segunda, o piso de demanda em ciclos de aperto monetário é mais alto em Miami que em mercados americanos predominantemente doméstico-financiados. Quando o Fed apertou em 2022-2023, mercados como Austin, Phoenix, e Las Vegas viram quedas significativas de volume. Miami desacelerou, mas não na mesma escala. A demanda estrangeira all-cash sustentou o piso.

Terceira, e mais importante: a competição entre compradores em edifícios premium é dominada por cash. Em lançamentos com forte demanda estrangeira (Aman, RAMSA, Nobu, St. Regis), o comprador doméstico americano que depende de financiamento opera em desvantagem estrutural. Sellers e desenvolvedores preferem cash deals pela velocidade de fechamento e pela ausência de contingências de financiamento.

Por que Miami, em 2026

A pergunta que esse relatório implicitamente responde é: por que o investimento estrangeiro está em Miami, e não em outras cidades americanas que também oferecem dolarização patrimonial, como Nova York, Los Angeles, ou Houston?

A resposta tem três camadas.

Primeira camada, geografia e cultura. Miami é a cidade americana de acesso mais fácil para América Latina, com voos diretos para todas as capitais regionais relevantes e fuso horário compatível. Portunhol funciona em quase todo serviço local. A operação de um patrimônio em Miami a partir do Brasil, da Argentina, ou da Colômbia, é operacionalmente trivial.

Segunda camada, regime fiscal. A Flórida não cobra imposto estadual de renda. Para o comprador estrangeiro que está considerando estabelecer residência fiscal americana (com a estrutura correta), a Flórida oferece uma economia tributária significativa em relação a Nova York ou Califórnia. Mesmo para o comprador que mantém non-resident alien status, a ausência de state income tax simplifica a estrutura tributária.

Terceira camada, e mais sutil: percepção de safe haven. Miami é percebida pelo comprador latino-americano como destino politicamente estável dentro do espectro de instabilidade político-econômica regional. Mesmo dentro dos Estados Unidos, Miami é percebida como menos volátil que estados que têm pendulado mais agressivamente entre policy frameworks divergentes. Essa percepção pode estar correta ou não, mas operacionalmente move volume.

A leitura para 2026

Os doze a vinte e quatro meses à frente vão ser definidos pela interação entre três variáveis macro: o ciclo de juros americano (em compasso de espera), o ciclo eleitoral americano e latino-americano (com eleições importantes em vários países da região), e a estabilidade do dólar como reserva de valor percebida.

Em cenários onde essas três variáveis se mantêm dentro de ranges previsíveis, o fluxo de investimento estrangeiro em Miami em 2026 deve continuar no nível de 2025, ou marginalmente acima. Em cenários onde alguma dessas variáveis escapa do range, a direção do fluxo é menos clara.

Para o comprador estrangeiro que está considerando Miami em 2026, a leitura prática é tripla.

Primeira, o mercado está estruturalmente bem posicionado para absorver demanda estrangeira em 2026, com infraestrutura de oferta calibrada para esse perfil de comprador.

Segunda, o pricing nos corredores premium reflete a presença sustentada dessa demanda. O comprador que entra esperando encontrar gangas não vai encontrar. O comprador que entra com tese de longo prazo e seleção criteriosa, sim.

Terceira, a janela de timing é menos sobre macro e mais sobre microestrutura. O comprador que coordena bem estrutura corporativa, financiamento opcional, e timing de fechamento captura entre cinco e dez por cento de eficiência em relação ao comprador que entra sem essa preparação. Em um mercado em consolidação, essa margem operacional é o que separa investimentos bem executados de investimentos medianos.

O trabalho do Z Group em 2026 é exatamente essa coordenação. Welcome home.